定居网:2016房价涨不涨?买房亏不亏?(转载)_房产观澜_论坛社区

更新日期:2022年06月22日

       2016年买房的终极答案, 你应该看到哪些趋势?有些人轻租, 根本不在乎房价。当然, 也有刚需, 真心想买房的人。你有一定的积蓄, 有实际的需求, 有买房的欲望,

但你可能会犹豫是否缺少一个信息, 一个参谋, 一个结论。看2016年房地产市场走势, 要解决三个问题。一、2016年楼市火热吗?一、先看开发商投资意愿 1)土地购置面积连续两年负增长, 说明开发商对未来3-5年楼市缺乏信心。 2)土地购置面积负增长, 而投资增长为正, 表明土地价格仍在上涨。 3)房企利润率快速下降是房企投资减少的主要原因。 2015年前三季度, 80家房企平均净利润率只有8%, 而2013年这个数据是12%! 2.再看房地产销售。 2014年12月、2015年6月和2015年11月, 销售额和销售面积分别增长了3倍, 但每次持平, 每次销售数据增长, 都与房地产相同。刺激政策与开发商促销密不可分, 说明商品房销售正在降温。三、看全国商品房库存 1)全国商品房库存呈线性上升趋势, 2014年增速为26%, 2015年增速为12%。 2)可以得到房地产库存消化周期用累计库存除以销量。按 2015 年平均月销售额计算, 消耗现有库存需要 7 年, 而 2013是4.5岁。总结:当前楼市正在不温不火地消化库存。 2. 2016年房价会上涨吗?一、全国商品房价走势 1)房价虽然还在上涨, 但与“黄金十年”的涨幅并不相同。 2)如果没有重大刺激政策出台, 2016年全国平均房价涨幅在2%-5%左右。 3)买房不能看均价。城市之间的差异太大了。
       采购商应因地制宜调整措施。二、1线城市和23线样本城市房价走势 1)近两年深圳房价涨幅最大, 超过30%。上海和北京也有超过10%的大幅增长。广州不升反降, 两年下滑。
        7%。 2)二三线样本城市平均房价下降2.48%。其中, 武汉、南京、厦门分别上调二三线房价6.37%、5.92%、13.81%。 3)城市分化加剧。一线城市和少数二线城市的房价受到城市需求的强力支撑, 上涨势头依然强劲, 而其他二线城市和三四线城市将面临严重的去库存化压力, 后续主要靠政策。拉动销量, 未来2-3年基本没有涨价的希望。总结:北京、上海和深圳继续领跑房价飙升。少数二线城市平稳适度增长, 而其他城市则在寻求自己的幸福。 3、2016年买房成本高吗?一、看首付比例 目前, 商业贷款首付比例为历史最低。 2016年, 首付要求将继续放宽。 2.看房贷利率1) 2016年1月与2014年1月相比, 同样贷款100万,

30年将节省近10万元! 2)两年前买的房子, 不仅利率高, 而且没有折扣。 3)2016年买房, 可同时享受低利率和低折扣。即使未来加息或降息, 您获得的利率折扣也是永久性的。总结:首付率和利率均创历史新低, 未来2-3年仍可维持。据说楼市的利好政策还会继续。去年, 中央出台了一系列促进房地产销售的优惠政策。那么2016年还会出现哪些救援动作呢? 1. 不同的城市在同一个房间里有不同的生活。对于一线城市来说, 2015年房价走势并没有大涨大跌, 2016年大涨大跌的可能性也极小。昂贵, 开发商获得土地的成本甚至超过了销售价格。也就是说, 一线城市的库存现在是死库存, 未来不会有大量的新增库存。所以, 如果你还在等开发商打价格战, 你基本上是不可能占到渔夫便宜的。二是一线城市人口密集, 未来不会出现明显下降趋势。
       虽然大家都说“逃离京沪广”, 但真正下定决心要走的却寥寥无几。所以需求还是很大的。对二线城市而言, 2016年房价将继续承压。
       简单来说, 二线城市房价分化将加剧。对于周边等基础设施完善的房子, 还是可以保值增值的,

但对于那些在品质和地段上没有优势的房子, 价格泡沫难免会被挤压。对于三四线城市来说, 情况会比二线城市更加严峻, 价格下跌空间可能更大。 2. 明年房贷利率可能会更低。从总体经济环境来看, 2016年将继续实施宽松的货币政策, 即利率和存款准备金率可能会继续下调。对大家最直接的影响就是房贷利息会减少。朋友们可以算一下, 其实你还的房贷只有一半左右是贷款本金, 剩下的就是利息, 所以降息对于房奴来说简直是天大的好事。因此, 也建议大家尽量贷款买房, 尤其是在目前降息的趋势下。 3、那些尖利的房地产政策会来吗?环境说了这么多, 其实今年还是有很多关于住房的政策被提倡了很多次。现在让我们大胆预测一下这些政策是否会在2016年实现。 A. 房产税, 你来了吗?今年一直叫嚣的最激进的政策是“房产税”。房产税会立即实施吗?预测不会立即实施。房产税试点虽然由来已久, 但仅在上海和重庆进行过试点。由于实施的阻力很大, 所以一直没有传播开来。此外, 2016年将是房地产去库存的拐点。为了刺激大家买房, 最近两三年不要马上开征房产税。 B、出租黄金会取代抵押贷款, 它会普及吗?今年, 万科通过对部分商品房实行“以租还贷”的方式, 备受关注。的确, 这是一个很好的去库存方法, 但仍然难以普遍实施, 因为它涉及到折旧等许多问题。当然, 万科的这种推广模式可能会吸引不少地产商跟风, 但范围不会太广。 C. 政府会补贴买房吗?政府会强制开发商降价吗?近日, 有不少消息称, 当地政府补贴购房。例如, 安徽芜湖市出台了刺激房地产市场发展的措施, 包括对市民购买新房的契税给予50%的补贴, 购房者可以节省1万元以上的成本。这些好消息不禁让朋友们开始YY, 心想也许明天会补贴更多……但冷静想想, 花几万块钱让大家买房肯定是不现实的。因此, 可以合理地预测, 即使有福利补贴, 也是针对农民等特殊群体的。而这些政策, 都是为了刺激大家买房, 直接送套房, 或者含泪亏本卖, 别做梦了。 4.理性概述如果你刚好有需要——不妨趁着现在的政策和低利率, 贷款买一套优质房产, 让自己有个家。如果你是投资人——可以投资三类楼盘:学区房、地铁房、热门商圈或具有地方特色的区域住宅。即便房价泡沫被挤压,

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